Sin duda debido a la crisis muchas comunidades han visto afectados sus ingresos, por la mora en los gastos comunes. Sin embargo, el seguro no debería ser unos de los ítems a rebajar por varios motivos, demos una mirada a estos.
Primero debemos recordar que por ley, los edificios deben estar asegurados en un 100%, es decir, todas las comunidades deben contar con un seguro contra riesgo de incendio, que cubra los departamentos y los bienes comunes. Sumado a ello no debemos olvidar que el vivir en comunidad implica una responsabilidad y compromiso entre todos los vecinos, de ahí que sea fundamental que las comunidades estén organizadas para poder responder de forma adecuada a los problemas que surjan de improviso y que afecten la calidad de vida de las personas.
Ante incendios, sismos, u otras catástrofes es necesario poder solucionar de manera oportuna los problemas que se generan por ejemplo a causa de un incendio, que digamos de paso por lo general involucran importantes sumas de dinero. Lo invito a realizar el siguiente ejercicio. Su vecino de al frente se incendia y no cuenta con seguro para cubrir los daños generados por el siniestro tanto en su departamento como en las áreas comunes ¿Quién asumirá dicho gasto?
Quizás el dueño del departamento incendiado podrá pedir ayuda a su familia e irse a vivir un tiempo a otro lugar, pero ¿Quién lo ayudará a usted a lidiar con el olor a incendio, la humedad o los problemas eléctricos que se generen? Tampoco debemos olvidar que una situación como la descrita si no llega a solucionarse correcta y oportunamente, podría provocar una desvalorización de su propiedad, va que nadie querrá comprar o arrendar un departamento que tiene como vecino otro incendiado.
Para evitar estas situaciones es que la ley obliga a tomar un seguro, para que de esta forma los habitantes de una comunidad puedan estar protegidos, en caso de situaciones tan complejas como la relatada.
¿Qué tipo de seguro contratar?
Otra de las preguntas recurrentes al momento de contratar un seguro para una comunidad, es cómo determinar los montos asegurados. Si bien no es fácil llegar a un consenso, es importante tener presente algunos puntos:
1.- Se aseguran valores de reconstrucción, no comerciales, se excluye el valor del terreno y la plusvalía, es decir, solo se debe considerar cuánto nos cuesta dejar el bien asegurado en las mismas condiciones que estaba antes del siniestro.
2.- Los bienes y espacios comunes son el porcentaje más alto del monto asegurado, se recomienda entre un 60% y 80%, porque la ley de copropiedad 19537 los define de forma amplia, muros estructurales, muros soportantes, fachadas, lozas, techos, además de hall de accesos, cajas de escala, maquinarias, salas multiuso jardines, árboles, entre otros, si revisan prácticamente toda la obra gruesa del edificio en un bien común.
3.- Aunque los departamentos cuenten con seguro con sus bancos, no siempre cubren los bienes comunes. A veces solo cubre los colindantes, es decir, su muro estructural y su loza pero ¿Qué pasa cuando hay un siniestro que afecte áreas como el hall de acceso?, ¿Qué seguro responde?
No podemos pedirle a una compañía que cubra los daños del 100% de los bienes comunes si solo el 60% de los departamentos tiene los bienes comunes en el seguro colectivo, ya que el otro 40% consideró que su seguro individual lo cubriría. En ese caso esos departamentos debieran de presentar el siniestro a sus bancos y hacerse cargo de su proporción en los daños, pero en la práctica es difícil y los propietarios no siempre colaboran en estas gestiones.
Si bien muchos administradores con el objetivo de rebajar los gastos comunes consideran pedir una rebaja en los montos asegurados, sobre todo en momentos en que la crisis económica está afectando a muchas familias, estamos seguros que esa opción no es la mejor.
Contar con edificios infra asegurados, es decir, cubiertos por un valor inferior al real, solo generará más problemas sobre todo en tiempos en que los niveles de cesantía continúan aumentando.
Al estar asegurados solo en un porcentaje, la compañía aseguradora será responsable solo de ese mismo % de dichas pérdidas y será la comunidad quien deberá cubrir el diferencial, sin considerar aún las depreciaciones generadas por la antigüedad del inmueble. En definitiva el ahorro generado por el pago de una prima menor, significa asumir un riesgo alto que si bien puede ayudar de manera inmediata a disminuir gastos, también puede generar un problema mayor del que no podrán hacerse cargo el día de mañana cuando un incendio o terremoto afecte gravemente a sus viviendas.
Otra de las grandes interrogantes a la que nos vemos enfrentados es ¿Qué ocurre en caso de un sismo, cubren los seguros? Depende, para optar a cobertura debe estar contratado el adicional de sismo, el cual responderá por los daños materiales e incendio a consecuencia de un sismo, este adicional en términos de su prima o costo anual es más alto que el seguro básico de incendio, pero no debemos olvidar que vivimos en un país sísmico y que para la mayoría de nosotros nuestras viviendas son el único capital con el que contamos por lo tanto tomar ese adicional es muy importante.
