Aquí respondemos las dudas que surgen continuamente sobre diversos aspectos de los seguros de condominios, edificios, casas, departamentos y locales comerciales. Tenemos más de 25 años de operaciones dedicados al rubro, por lo que sí tienes tu situación actual no la abordamos en esta sección. Contáctanos y te atenderemos con mucho gusto.
En un edificio o condominio en Chile no hay un solo seguro, hay tres niveles distintos y conviene no confundirlos:
1. El seguro obligatorio sobre los bienes comunes. Es el seguro colectivo contra incendio que la Ley 21.442 exige para todo condominio acogido a copropiedad. Lo contrata la administración y cubre la estructura y los espacios comunes: fachadas, techos, escaleras, ascensores, salas de máquinas, estacionamientos comunes.
2. Las coberturas adicionales que amplían esa misma póliza. El incendio es la base; el resto se agrega. Las más relevantes para una comunidad chilena son el adicional de sismo, los daños por agua, el daño eléctrico, la remoción de escombros y la responsabilidad civil de la comunidad, que responde cuando un tercero sufre un daño dentro del condominio.
3. El seguro individual de cada unidad. La póliza de la comunidad no cubre lo que hay dentro del departamento: terminaciones, muebles, artefactos, contenido. Eso lo contrata cada propietario por separado. Es seguro de departamentos y casas y es independiente del seguro del edificio.
A esto se suma un cuarto caso, menos conocido: la responsabilidad civil del comité de administración y del administrador, que protege el patrimonio personal de quienes toman decisiones por la comunidad. No está incluida en la póliza del edificio.
Si administras un condominio y no sabes en qué nivel está cubierto hoy, el punto de partida es revisar la póliza vigente y ver qué cláusulas adicionales tiene contratadas. En seguros para comunidades está el detalle de cada una.
No es una decisión opcional. En los condominios acogidos a copropiedad, el seguro contra incendio sobre los bienes comunes es una obligación legal de la administración, y su contratación y vigencia son parte de la gestión que la comunidad puede exigir.
Dicho eso, cumplir la ley es el mínimo. Lo que está realmente en juego es otra cosa:
La diferencia entre una comunidad que atraviesa un siniestro con orden y otra que entra en conflicto rara vez está en la suerte. Está en si la póliza estaba bien armada antes.
La contratación es responsabilidad de la administración, pero la decisión no es solo del administrador. En un condominio hay tres instancias con roles distintos y conviene no mezclarlas.
La asamblea de copropietarios es el órgano máximo. Aprueba el presupuesto anual, y la prima del seguro forma parte de ese presupuesto.
El comité de administración representa a la asamblea entre una reunión y otra. Supervisa al administrador y, en la práctica, es quien revisa las alternativas de cobertura y da el visto bueno.
El administrador ejecuta: cotiza, presenta opciones, contrata y mantiene la póliza vigente. Es también quien responde si la póliza no está cuando hace falta.
En la práctica, el administrador no debería decidir solo. No por formalidad, sino por dos razones concretas: el costo lo paga la comunidad, y si ocurre un siniestro mal cubierto la primera pregunta en la asamblea va a ser quién eligió esa póliza.
Lo razonable es un procedimiento simple: el administrador cotiza con una corredora, lleva al comité al menos dos alternativas comparadas (no dos precios, dos coberturas), y el acuerdo queda registrado en acta. Esa acta es la protección del administrador, no un trámite.
Un punto que se pasa por alto: el reglamento de copropiedad de cada condominio puede establecer condiciones propias sobre quién aprueba la contratación. Vale la pena leerlo antes de asumir que basta con el comité.
Y una última cosa. Quien decide por la comunidad puede quedar expuesto por esa decisión. Para eso existe la responsabilidad civil de comités y administradores, que es una cobertura distinta de la del edificio.
Pasan tres cosas, y ninguna al mismo tiempo que la otra.
La comunidad paga todo. Sin póliza, el costo de un incendio, un sismo o una filtración mayor en bienes comunes se convierte en gasto extraordinario. Eso significa un cobro adicional a cada copropietario, por montos que un condominio mediano no tiene en caja y que suelen requerir asamblea, cotizaciones y meses de espera mientras el daño sigue ahí.
El administrador queda expuesto. Mantener el seguro vigente es parte de su gestión, no un extra. Si no está y ocurre un siniestro, puede responder por el perjuicio que ese incumplimiento causó a la comunidad.
El comité también. Si el comité sabía que la póliza estaba vencida y no actuó, su posición es incómoda. La responsabilidad de supervisar existe aunque la ejecución sea del administrador.
El problema no es solo no tener seguro. Es también tenerlo vencido, o tenerlo con el monto asegurado desactualizado, o con la prima impaga. En los tres casos el resultado práctico es parecido, y en los tres casos nadie se da cuenta hasta el siniestro.
Nada de esto es para asustar. Es para señalar que esta es una de las pocas obligaciones de la administración cuyo incumplimiento no genera ningún síntoma hasta que ya es tarde. Verificar número de póliza, vigencia y coberturas contratadas toma cinco minutos y se hace una vez al año. Si quieres que lo revisemos, podemos hacer una revisión de la póliza vigente.
Conviene separar dos cosas, porque ahí está el origen de la mayoría de los malentendidos: lo que la ley obliga a tener y lo que se contrata aparte.
Lo obligatorio. La Ley 21.442 exige a todo condominio con destino habitacional mantener vigente un seguro colectivo contra incendio sobre los bienes e instalaciones comunes: estructura, fachadas, techumbres, pasillos, ascensores y redes generales. Ese es el mínimo legal, y es lo único que la ley exige.
Lo que no viene incluido. Todo lo demás es voluntario y hay que contratarlo de forma expresa:
Un detalle que conviene tener claro. Los adicionales excluyen el sismo como causa. Si tu comunidad no contrató el adicional de sismo y una cañería se rompe por un movimiento sísmico, ese daño no tiene cobertura, aunque sí tengas contratado el adicional de rotura de cañerías.
Cómo saber qué tiene tu comunidad. Revisa las “cláusulas adicionales” de la póliza vigente. Ahí está la combinación exacta, con sus sublímites y deducibles.
Los que pertenezcan a todos los copropietarios por ser necesarios para la existencia, seguridad y conservación del condominio:
Con base en esto se recomienda que al menos un 60% del valor total del seguro sea considerado como bienes comunes.
En Chile, son asegurables todos los tipos de comunidades, incluyendo:
La antigüedad del edificio no impide asegurarlo, pero sí cambia las condiciones. En construcciones de más de 50 años, varias compañías ajustan la prima, piden información técnica adicional o limitan ciertas coberturas, y no todas evalúan estos casos con el mismo criterio. Por eso conviene cotizar con más de una.
En seguros para edificios antiguos explicamos qué revisan las compañías y cómo preparar la información antes de cotizar.
Para el caso de siniestros de rotura de cañerías es requisito para su cobertura que se cuente con moradores al menos durante los últimos 30 días, en caso contrario podría ser rechazado el siniestro.
No, dado que el origen del siniestro es el sismo y que nosotros no contratamos ese adicional, no tendremos cobertura, pese a que tengamos el adicional de rotura de cañerías, ya que este excluye el sismo, lo mismo ocurre con otros adicionales como cristales y avería de maquinarias.
El edificio se asegura por su valor de reconstrucción: lo que costaría volver a construirlo hoy, con los precios actuales de materiales y mano de obra. No por su valor comercial ni por su tasación.
Esa distinción importa por dos razones:
El terreno no se asegura. El suelo no se incendia ni se derrumba, así que no forma parte del monto asegurado. En zonas donde el terreno pesa mucho en el precio, el valor comercial puede ser bastante mayor que el valor de reconstrucción.
Y al mismo tiempo, el valor de reconstrucción puede ser mayor que el comercial. Pasa en edificios antiguos o en comunas donde el metro cuadrado de venta está bajo, pero reconstruir cuesta lo que cuesta. Asegurar por el valor comercial en esos casos deja a la comunidad en infraseguro.
Si el monto asegurado está por debajo del valor de reconstrucción, la compañía indemniza de forma proporcional. Un edificio asegurado al 70% de lo que vale reconstruirlo recibe aproximadamente el 70% del daño, incluso en siniestros parciales. El resto lo pone la comunidad.
Por eso el monto asegurado conviene revisarlo con cierta periodicidad: los costos de construcción se mueven, y una cifra que era correcta hace cinco años puede estar desactualizada hoy.
No, el seguro se debe tomar sobre el valor de reconstrucción de la propiedad y no incluye el valor del terreno.
Sí. La prima del seguro de la comunidad es un gasto común. Se reparte entre las unidades según el prorrateo que fija el reglamento de copropiedad, igual que la mantención del ascensor o el sueldo del conserje. No es un cobro aparte ni requiere una cuota especial.
Cómo se paga. La prima se calcula por período anual. Varias compañías permiten dividirla en cuotas para que entre en el presupuesto ordinario sin golpear un solo mes, lo que facilita bastante la gestión en comunidades con caja ajustada.
La morosidad. Cuando una comunidad tiene morosidad alta, el seguro suele ser lo primero que se posterga, porque es el gasto que no se nota si se deja de pagar. Y es exactamente el que no conviene postergar: si la prima queda impaga, la cobertura puede quedar sin efecto. El resultado es un condominio que cree estar asegurado y no lo está, lo que es peor que saber que no lo está.
Si la morosidad es un problema estructural en su comunidad, vale la pena mirarlo de frente, porque afecta mucho más que al seguro. En otros seguros hay alternativas pensadas para eso.
Qué no sale de los gastos comunes. El seguro de cada departamento. La póliza de la comunidad cubre los bienes comunes; el contenido y las terminaciones de cada unidad los contrata su propietario y los paga él. Son dos presupuestos distintos y conviene explicarlo en asamblea, porque es una confusión frecuente. El detalle está en seguros para departamentos y casas.
Los deducibles son la porción de los gastos ocurridos en un siniestro que son de cargo del asegurado.
De acuerdo a lo establecido en las pólizas de incendio, se debe dar aviso a la compañía de inmediato ocurrido un siniestro. Aunque el plazo razonable máximo es de 5 días.
En caso de informar con posterioridad a esta fecha, el siniestro podría ser rechazado por presentarse fuera de plazo.
Esto es porque se pueden incrementar los daños producto de no tomar las medidas necesarias para evitar que se incrementen los daños.
Cuando el causante de los daños es un tercero ajeno a la comunidad. Se excluyen los copropietarios, sus hijos, los cónyuges, entre otros.
La pregunta correcta no es cuál es el mejor seguro, sino sobre qué valor se está asegurando el edificio. Ahí se concentran casi todos los problemas que aparecen después de un siniestro.
Primero: el monto asegurado debe ser el valor de reconstrucción, no el valor comercial. Son cifras distintas y la diferencia suele ser grande. Si el edificio está asegurado por menos de lo que cuesta reconstruirlo, la compañía indemniza en proporción a esa diferencia. Es lo que se llama infraseguro, y aparece justo cuando más se necesita la cobertura.
Segundo: revisar qué cláusulas adicionales están contratadas. Un edificio con solo la cobertura obligatoria de incendio está, en la práctica, sin cobertura ante un sismo, una filtración mayor o una falla eléctrica. En Chile el adicional de sismo no es un lujo: es la cobertura que decide si la comunidad enfrenta o no un gasto imprevisto de millones.
Tercero: mirar el deducible y las exclusiones antes de firmar. Una prima baja con un deducible alto puede significar que el siniestro mediano —el más frecuente— queda completamente a cargo de la comunidad.
Cuarto: no decidir solo por precio. Es la tentación habitual cuando hay que presentar el presupuesto a la asamblea, y es también el origen de los conflictos posteriores. Dos pólizas con primas parecidas pueden tener coberturas muy distintas. Vale la pena comparar coberturas, no cifras finales.
Como corredora, Seguros CCS trabaja con varias compañías y compara condiciones por ti, en lugar de ofrecerte una sola alternativa. Si quiere saber cómo está cubierto hoy tu condominio, puede pedir una revisión de la póliza vigente.
Son dos preguntas distintas y la respuesta no es la misma.
Cambiar de corredora: en general sí, y sin tocar la cobertura. La póliza es un contrato entre la comunidad y la compañía de seguros. La corredora es quien asesora, intermedia y gestiona los siniestros. Cambiar de corredora no cancela la póliza, no modifica las coberturas contratadas y no cambia la prima. Lo que cambia es quién acompaña a la comunidad.
Cambiar de compañía: es otra cosa. Implica terminar la póliza vigente antes de su vencimiento, con devolución proporcional de la prima no consumida. Es posible, pero rara vez conviene a mitad de período. El momento natural para evaluar un cambio de compañía es el vencimiento anual, y lo razonable es empezar a cotizar algunas semanas antes, no la semana del vencimiento.
Una excepción que sí importa. Si hay un siniestro en curso, lo sensato es que lo cierre quien lo empezó. Cambiar de intermediario a mitad de una liquidación agrega fricción justo donde la comunidad necesita continuidad.
Si una comunidad lleva años con una póliza que nadie le explicó, con un ejecutivo que rota cada seis meses o con un siniestro que se gestionó mal, tiene derecho a saber cuáles son sus opciones.
Si estás en ese punto, lo primero no es cambiar nada: es entender qué tiene contratado hoy. Podemos revisar tu póliza vigente y decirte con claridad qué cubre y qué no, sin compromiso de cambiar de corredora.
Seguros CCS es la corredora de seguros de mayor prestigio y trayectoria con más de 25 años de experiencia en el mercado chileno. Líder en seguros para Comunidades.
Ofrece una amplia gama de productos de seguros para edificios y comunidades, incluyendo seguros obligatorios y seguros opcionales.
Se recomienda contratar un seguro para edificios y comunidades a través de un corredor de seguros, quien podrá asesorar al propietario o a la comunidad para elegir la póliza que mejor se adapte a sus necesidades.
Si eres propietario de un edificio o comunidad en Chile, te recomendamos que contrates un seguro para proteger tu propiedad y a las personas que la habitan.
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