Cuando han pasado más de 20 años de satisfactorio trabajo, en el ámbito de los seguros para comunidades de edificios, podemos mirar hacia atrás y ver que, como equipo, hemos enfrentado múltiples situaciones: terremotos, roturas de cañerías y hasta choque de vehículos, lo que ciertamente nos permite hoy compartir con ustedes algunos de los aprendizajes más relevantes y algunas opciones para dar soluciones a dichos casos.
Una de las preguntas más recurrentes es ¿Cómo debemos determinar el monto asegurado para una comunidad? Si bien no es fácil llegar a un consenso, es importante tener presente algunos puntos:
- Se aseguran valores de reconstrucción. no comerciales, se excluye el valor del terreno y la plusvalia, es decir, solo se debe considerar cuánto nos cuesta dejar el bien asegurado en Ias mismas condiciones que estaba antes del siniestro.
- Los bienes y espacios comunes son el porcentaje más alto del monto asegurado, se recomienda entre un 60% v 80%, porque la ley de copropiedad 19.537 los define de forma amplia, muros estructurales, muros soportantes, fachadas, lozas, techos, además de hall de accesos, cajas de escala, maquinarias, salas multiuso, jardines. arboles entre otros, si revisan prácticamente toda la obra gruesa del edificio en un bien común.
- Aunque los propietarios de los departamentos tengan seguros contratados con sus bancos estos no siempre cubren los bienes comunes. A veces solo cubre los colindantes, es decir su muro estructural y su loza, pero ¿Qué pasa cuando hay un siniestro que afecte áreas como el hall de acceso?
En dicho caso lo más recomendable es que los bienes comunes sean asegurados por la comunidad y los inmuebles como departamentos, bodegas y estacionamientos, sean asegurados de forma voluntaria por el propietario o la comunidad. Aquí cabe destacar que generalmente un seguro colectivo es más económico que uno particular, dado que se contrata un monto asegurado más alto lo que permite optar a tasas y condiciones más competitivas.
También es muy importante tener presente que, de no ser asegurado el total de los bienes comunes en la póliza colectiva, en caso de un siniestro, la compañía responderá en la proporción asegurada, ya que no podemos esperar que cubra los daños del 100% de los bienes comunes, si solo el 60% de los departamentos tienen los bienes comunes en el seguro colectivo, mientras el otro 40% optó por un seguro individual. En dicho caso los dueños de los departamentos deberán presentar el siniestro a sus entidades bancarias y hacerse cargo de su proporción en los daños, lo que en la práctica es bastante difícil ya que los propietarios no siempre colaboran en estas gestiones.
Otros de los problemas recurrentes que hemos enfrentado, es que el monto asegurado sea menor al valor de la reconstrucción, lo que implica un problema en caso de siniestro, ya que los montos considerados como asegurados, deben estar en relación con el valor de reconstrucción. Aquí hay que destacar que no constituyen tasación, por lo que, en caso de ser inferiores al valor del bien, el problema surgirá al momento de usar la póliza de seguro, ya que estaremos afectos a un infraseguro.
¿Qué pasa cuando un edificio es infra asegurado, es decir, cubierto por un valor inferior al real?
La respuesta es simple: esta decisión solo generará más problemas a la comunidad en caso de producirse un siniestro, sobre todo si pensamos en el gran porcentaje de familias que tienen trabajos inestables o pierden con facilidad sus puestos de trabajo.
Nunca debemos olvidar que la compañía aseguradora será responsable solo del porcentaje asegurado de pérdidas y luego será la comunidad, quien deberá cubrir el diferencial. sin considerar aún las depreciaciones generadas por la antigüedad del inmueble. En definitiva, el ahorro generado por el pago de una prima menor significa asumir un riesgo alto que, si bien puede ayudar de manera inmediata a disminuir gastos, también puede generar un problema mayor del que no podrán hacerse cargo el día de mañana, cuando un incendio o terremoto afecte gravemente sus inmuebles.
Y aunque les parezca curioso, muchas veces nos vemos enfrentados a la siguiente interrogante: ¿Por qué se deben asegurar las comunidades?
Primero debemos recordar que, por ley, los edificios deben estar asegurados en un 100%, es decir, todas las comunidades deben contar con un seguro contra riesgo de incendio, que cubra los departamentos y los bienes comunes. Además, no podemos olvidar que el vivir en comunidad implica una responsabilidad y un compromiso entre todos los vecinos, de ahí que sea fundamental que las comunidades estén organizadas para poder responder de forma adecuada a los problemas que surjan de improviso y que afecten la calidad de vida de las personas.
Ante incendios, sismos, u otras catástrofes es necesario poder solucionar de manera oportuna los problemas que se producen. Por ejemplo, los invito a realizar el siguiente ejercicio: Si su vecino de al frente se incendia y no cuenta con seguro para cubrir los daños generados por el siniestro tanto en su departamento como en las áreas comunes.
¿Quién asumirá dicho gasto?
Quizás el dueño del departamento incendiado podrá pedir ayuda a su
familia e irse a vivir un tiempo a otro lugar, pero ¿Quién lo ayudará a usted a lidiar con el olor a quemado, la humedad o los problemas eléctricos que se generen? Ante una situación como la descrita de no solucionarse oportunamente, el resultado podría ser una desvalorización de la propiedad, ya que nadie querrá comprar o arrendar un departamento que tiene como vecino otro incendiado.
¿Es obligación contratar un seguro contra sismo?
Debemos recordar que de acuerdo con la ley de copropiedad inmobiliaria19537, todas las comunidades deben contar con un seguro contra riesgo de incendio, que cubra los departamentos y los bienes comunes. Por lo anterior es importante entender que en caso de No contratar el adicional de sismo, no damos cumplimiento a lo establecido en la ley, ya que en caso de un sismo el seguro de incendio No tendrá cobertura.
