¿Qué ocurre si el seguro de tu edificio está calculado por debajo de su valor real? La aseguradora no deja de pagar, pero tampoco paga el 100% del daño. Paga en la misma proporción en que el edificio está asegurado, aunque el siniestro esté completamente cubierto por la póliza.
Ese mecanismo se llama infraseguro, y es uno de los problemas más frecuentes (y más caros) que enfrentan las comunidades y edificios en Chile. La ley establece que, cuando un bien se asegura por un valor inferior al real, el propio asegurado se convierte en su propio asegurador por la parte no cubierta. En la práctica, eso significa que ante un incendio, un temporal o un terremoto, una parte del daño queda directamente a cargo de los copropietarios, normalmente a través de una cuota extraordinaria.
En Seguros CCS revisamos pólizas de comunidades constantemente, y el infraseguro sigue siendo el problema más costoso que encontramos. En este artículo explicamos cómo funciona, con casos reales de edificios en Chile, y qué revisar hoy mismo en la póliza de tu comunidad.
El infraseguro no es un castigo: así funciona la regla proporcional
Cuando un edificio se asegura, no se traspasa a la aseguradora la totalidad del riesgo salvo que se asegure por el 100% del valor de reconstrucción. Si se asegura por menos, la compañía solo responde en esa misma proporción.
Un ejemplo simple: si un edificio vale 100 y se asegura por 20, la aseguradora traspasa el riesgo solo hasta ese 20%. Ante cualquier siniestro, paga como máximo el 20% del daño, sin importar cuán grave sea. El 80% restante queda a cargo de la comunidad, así lo haya calculado el administrador, el comité o quien haya definido el monto asegurado.
Esto no es una sanción de la aseguradora ni una forma de no pagar. Es la forma en que funciona el contrato de seguro en Chile: el asegurado es quien mejor conoce el valor de lo que está asegurando, así que la ley pone en él la responsabilidad de declararlo correctamente.
Un caso real: 68% de infraseguro en un edificio de la Quinta Región
En julio de 2026, un temporal de viento afectó a un edificio residencial en la costa de la Región de Valparaíso. El edificio, de 4.900 m² construidos y con terminaciones de buena categoría, estaba asegurado en cerca de 36.000 UF, equivalente a solo 12 UF por metro cuadrado.
Ese valor es muy bajo para el estándar chileno: hoy no existe un edificio que se construya en Chile por menos de 30 UF/m², y uno de buena categoría como este debería estar en torno a las 38 UF/m². Según el cálculo hecho junto al administrador y el comité, el edificio debía estar asegurado en cerca de 112.000 UF. El edificio estaba asegurado en poco más de un tercio de lo que realmente valía.
El viento levantó parte de la techumbre y generó daños en bienes comunes por 6.000 UF. Por la regla del infraseguro, la aseguradora pagó cerca de 1.900 UF, la misma proporción en que el edificio estaba asegurado. Los 4.000 UF restantes tuvieron que ser cubiertos por la comunidad, repartidos entre 17 copropietarios, además de la prima que ya habían pagado por un seguro que, al momento de necesitarlo, no respondió como se esperaba.
El terremoto de 2010 ya mostró lo que puede pasar
El infraseguro no es un riesgo teórico. En el terremoto de 2010 se registraron cerca de 200.000 siniestros de comunidades a nivel nacional, y muchos edificios enfrentaron este mismo problema.
Una comunidad de cuatro torres en Concepción, con cerca de 700 copropietarios, tenía un infraseguro del 82%. Los daños llegaron a cerca de 250.000 UF, pero el edificio estaba asegurado en solo 50.000 UF, cuando debía haberlo estado en un rango de 150.000 a 200.000 UF. La comunidad quedó en una situación financiera extremadamente compleja para reconstruir, con una parte enorme del daño fuera de cobertura.
Hoy existen muchos más edificios asegurados en Chile que hace 15 años, lo que en un nuevo terremoto de magnitud similar podría traducirse en un volumen de siniestros considerablemente mayor al de 2010. Es una razón más para revisar el monto asegurado del edificio antes de que ocurra un evento, no después, especialmente considerando lo relevante que es contar con el adicional de sismo en un país con esta exposición.
Cómo se calcula el valor correcto del seguro de un edificio
Calcular el monto a asegurar no es una tasación comercial ni el valor de compraventa del edificio. Es el valor de reconstrucción a nuevo: lo que costaría volver a construir el edificio completo si se perdiera totalmente.
- Valor de reconstrucción, no valor comercial. El punto de partida es cuánto cuesta reconstruir, no cuánto vale el edificio en el mercado inmobiliario.
- Bien común, no el edificio completo. La comunidad no asegura las unidades privadas, sino los bienes y espacios comunes: obra gruesa, fachadas, pasillos, ascensores, estacionamientos, salas multiuso, piscinas y jardines. En la mayoría de los edificios, esto representa entre un 60% y un 70% del valor total de reconstrucción.
- Antigüedad y depreciación. Si la póliza no exige asegurar a nuevo, el valor se deprecia con los años. La mayoría de las pólizas en Chile exige asegurar a nuevo hasta los 10 años de antigüedad del edificio; pasado ese plazo, conviene revisar qué exige exactamente tu póliza.
- Margen de tolerancia. Existe una cláusula de mayor valor eventual (conocida como leeway) que tolera una variación de hasta un 10% entre el valor declarado y el valor real sin que se aplique la regla proporcional. No es una licencia para asegurar por menos: es un margen de error, no un descuento.
Este cálculo no reemplaza una tasación formal, pero sí requiere información concreta del edificio (metros cuadrados, tipo de terminaciones, antigüedad). Como corredora especializada en seguros para condominios y edificios en Chile, en Seguros CCS podemos ayudarte a construir ese cálculo junto a tu administrador y tu comité.
¿Quién decide el monto asegurado, la aseguradora o la comunidad?
La responsabilidad de fijar el monto asegurado es del propio asegurado, es decir, de la comunidad, representada por el comité de administración y el administrador. Ni la compañía de seguros ni el corredor deciden ese número: nadie conoce mejor el valor del edificio que quienes lo administran día a día.
Lo que sí puede (y debe) hacer una corredora especializada en comunidades es entregar la información, mostrar el cálculo, sugerir el monto correcto y dejarlo por escrito. Si la comunidad decide, con esa información, no ajustar el monto asegurado, es una decisión suya, pero informada.
Para administradores y miembros del comité, este punto también tiene una dimensión de responsabilidad personal: dejar registro escrito de que se informó el infraseguro a la comunidad (en un acta, un correo, una circular) protege al administrador y al comité si más adelante se cuestiona esa decisión. Esto se conecta directamente con la responsabilidad civil que asumen los comités de administración por las decisiones que toman en nombre de la comunidad.
Qué revisar hoy mismo en la póliza de tu edificio
- El valor asegurado por metro cuadrado de tu edificio. Si está bajo 25 UF/m², es una señal de alerta: hoy no hay edificios que se construyan en Chile por debajo de 30 UF/m².
- Si el seguro es a valor de reconstrucción a nuevo o si aplica depreciación por antigüedad.
- Qué porcentaje del valor total del edificio se está considerando como bien común (debería estar, en la mayoría de los casos, entre 60% y 70%).
- Si existe la cláusula de mayor valor eventual (leeway) y hasta qué porcentaje cubre.
- Si el monto asegurado y su cálculo fueron informados formalmente al comité o a la asamblea, y si eso quedó documentado.
Un edificio bien asegurado no es el que nunca va a tener un siniestro, eso no depende del seguro. Es el que, cuando el siniestro ocurre, no traslada un problema de cálculo a un problema financiero para toda la comunidad.
El infraseguro no es un detalle técnico menor: es la diferencia entre resolver un siniestro con la póliza o resolverlo con los residentes asumiendo los costos. En Seguros CCS podemos revisar contigo el monto asegurado de tu edificio y mostrarte, con el cálculo en mano, si está en el rango correcto.
Dedicamos una edición de Tu Espacio Seguro a este tema. Los casos y datos que recogemos en esta guía son producto de la conversación que Claudia Escobar, gerente Comercial de Seguros CCS, sostuvo con Pedro Vial, director de Property en Mclarens, firma mundial de ajustadores de seguros.
Ver el episodio de Tu Espacio Seguro sobre infraseguro
Preguntas frecuentes sobre el infraseguro en edificios
¿Qué es el infraseguro en un condominio o edificio?
Es asegurar un edificio por un valor inferior al de reconstrucción real. Cuando esto ocurre, la aseguradora paga los siniestros solo en la misma proporción en que el edificio está asegurado, y el resto del daño queda a cargo de la comunidad.
¿Cómo se calcula el valor correcto para asegurar un edificio en Chile?
Se calcula sobre el valor de reconstrucción a nuevo del bien común (no del edificio completo ni del valor comercial), considerando metros cuadrados, terminaciones y antigüedad. En la mayoría de los edificios, el bien común representa entre 60% y 70% del valor total de reconstrucción.
¿Quién es responsable de definir el monto asegurado de un edificio?
Es responsabilidad de la comunidad, representada por el comité de administración y el administrador. El corredor de seguros informa, calcula y recomienda, pero la decisión final es de la comunidad.
¿Qué pasa si mi edificio está infraasegurado y ocurre un siniestro?
La aseguradora paga el siniestro solo en la proporción en que el edificio está asegurado respecto de su valor real. La diferencia debe ser cubierta por la comunidad, generalmente mediante una cuota extraordinaria entre los copropietarios.
¿Qué porcentaje de variación tolera un seguro de edificio sin que se aplique el infraseguro?
La mayoría de las pólizas incluye una cláusula de mayor valor eventual (leeway) que tolera hasta un 10% de diferencia entre el valor declarado y el valor real, sin aplicar la regla proporcional.
