El espíritu de la Ley de Copropiedad lo que busca es proteger a toda comunidad de daños mayores, considerando deberes y responsabilidades frente a accidentes, incendios y sismos.
Hay cambios en la nueva legislación, pero la esencia de la anterior ley no se pierde.
Seguros CCS organizó un webinar para aclarar a administradores de comunidades temas relacionados con el mundo de los seguros frente a los desafíos que plantea la nueva ley de copropiedad.
Claudia Escobar, gerente general de CCS Corredores de Seguros y Cristián Sanchéz, de Aplus Ajustadores, ofrecieron abundante información y respondieron preguntas. En esta nota leerás un resumen de la jornada.
Una responsabilidad del administrador.
Una de las principales responsabilidades para los administradores es la obligación de contratar el seguro contra incendio para sus espacios comunes, explica Escobar.
“En su artículo 43 la Ley indica que el seguro debe ser contratado por todos aquellos edificios que contengan al menos una unidad habitacional”.
Y eso es tarea exclusiva de los administradores.
Edificios 100% asegurados.
“Un edificio por su naturaleza debe estar 100% asegurado. De este modo el administrador debe dar la opción a todas unidades que se incorporen a la póliza colectiva.
Aquellas que no se incorporen en el seguro colectivo debe contratar de igual forma un seguro particular y pasa a ser responsabilidad del propietario el contratar dicho seguro”, añadió.
Otro punto relevante de la ley nos dice Claudia Escobar, es lo siguiente: “unidades que contraten seguros individuales contra incendio y que tengan áreas colindantes con los espacios comunes ya no pueden excluirse del seguro colectivo”.
Y aquellas con seguros producto de créditos hipotecarios podrán solicitar que se descuente su parte correspondiente a la proporción de los bienes comunes.
Seguros contra sismos
En este punto es bueno recordar que cualquier otra materia no señalada en la Ley de forma explícita va a depender de lo indicado en el reglamento, que como sabemos tiene fecha límite para su publicación el 13 de abril de 2023.
Escobar explicó que si bien la ley anterior pedía contratar seguros contra el riesgo de incendios y sismos, ahora la ley indica que el administrador debe ser responsable de pedir al comité de administración autorización para incorporar el seguro adicional contra sismos. ¿Por qué? La razón es que si ocurre un incendio como consecuencia de un sismo, y no está contratado el seguro adicional de sismos, no tendrá cobertura, ya que debe estar contratado el adicional de sismo para tener dicha cobertura.
En opinión de la experta en seguros para comunidades, el adicional de sismos es una opción que siempre debe ser considerada por toda comunidad porque la realidad es que vivimos en un país sísmico.
La prioridad es reparar, no pagar deudas.
Y resaltó que hoy en día la prioridad legal ante un siniestro en unidades con créditos hipotecarios es la reparación de los bienes afectados, en primer lugar, y no el pago de la deuda de ese bien.
Todo a raíz de sucesos del terremoto de 2010 donde se dieron casos de bancos que liquidaron deudas a acreedores y donde las familias afectadas quedaron con sus bienes destruidos.
Cristián Sanchéz agregó que la responsabilidad de los administradores de contratar el 100% del edificio es fundamental, y recordó que los seguros colectivos tienen coberturas más completas y distintas a las coberturas de seguros individuales frente a daños de responsabilidad civil que afectan áreas comunes.
Responsabilidad civil, un seguro para el administrador.
Los ponentes aclararon que durante este período en el cual ya está vigente la nueva Ley en ausencia de un reglamento se generan dudas y lagunas para actuar.
Para situaciones en las que se toman acciones o decisiones que conllevan errores por parte de la administración es que se contratan seguros de responsabilidad civil. Y son contratados por el comité, no por el administrador.
A continuación algunas preguntas formuladas por la audiencia y las respuestas de los ponentes del webinar:
¿Cambia la definición de bienes comunes con la nueva Ley?
Hay un cambio de forma pero no de fondo. Se sigue entendiendo por bienes comunes, los muros perimetrales, los estructurales, losas, techumbres, fachadas, ascensores, salas de uso, jardines, etc.
Y es bueno recordar que se considera que entre un 60 o 70% de un inmueble está considerado por espacios o bienes comunes.
¿Las unidades deben estar aseguradas siempre?
La Ley dice que todo el inmueble debe estar cubierto y asegurado en un 100%, y que el administrador debe darle la opción a todas las unidades a incorporarse al seguro colectivo.
Si un propietario tiene un seguro con el banco y cubre sus bienes comunes, ¿se puede excluir del seguro colectivo?
No. La nueva ley es clara: dice que bajo ningún punto hoy día se excluye a una unidad del resto de los espacios comunes. Lo que pueden hacer los copropietarios es llevar copia de la póliza de su comunidad a su banco.
No hay reglamento para saber cómo se instruye eso, pero afortunadamente no se pueden excluir del seguro colectivo y todos deben pagar el seguro colectivo.
¿Cómo afecta la inflación a los seguros?
Mucho. Todo se encarece, mano de obra, materiales de reposición, el valor del metro cuadrado construido, y eso afecta las tasaciones.
Se recomienda a los administradores revisar una vez al año los montos asegurados para hacer correcciones según las variaciones que correspondan.
Esto es así porque los bienes afectados o dañados luego de un siniestro deben ser repuestos y su costo debe estar ajustado al valor de mercado que permita una reposición en iguales condiciones al momento anterior al evento.
