Cómo cumplir las obligaciones de la Ley de Copropiedad sobre Seguros

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Hombre sostiene en sus manos una casa, haciendo alegoría a un inmueble seguro, que es lo que hace Seguros CCS

Estar bien informado es la mejor manera de evitar infracciones o multas por incumplimiento de la ley: mucho más en materia de seguros porque se trata de vidas humanas y bienes

Las nuevas exigencias sobre seguridad en condominios son claras: se deben contratar y mantener vigente seguros colectivos contra incendios.

Y deja la responsabilidad en manos del administrador para contratar los seguros referidos en el artículo 43 de la ley, previo acuerdo del comité de administración y de la asamblea de copropietarios.

Sabemos que al no estar listo el Reglamento de la Ley (prometido para el 13 de abril de 2023), existen dudas e incertidumbre sobre cómo actuar, qué hacer y qué no, y cuándo actuar.

Desde CCS brindamos este post para aportar una guía que oriente la gestión de administradores y comités de administración de comunidades, evitando fallas u omisiones.

Los seguros para condominios, ¿qué pide la ley?

Que todo inmueble que contemple un destino habitacional debe contratar un seguro contra incendios. La cobertura deberá incluir cualquier daño que sufran las denominadas áreas comunes, esto es bienes, espacios e instalaciones.

Pero además, si el siniestro se produce en un área común y también genera daños en unidades habitacionales, el seguro deberá contemplar opciones de cobertura al copropietario afectado.

Esto aplica aún cuando existan otras coberturas complementarias y necesarias que hayan sido aprobadas por la asamblea, como seguros contra sismos.

Un seguros por cada unidad

Cada copropietario deberá contratar su seguro contra incendio y, en caso de no hacerlo, lo contratará el administrador por cuenta y cargo de aquél, formulando el cobro de la prima correspondiente conjuntamente con el de los gastos comunes al copropietario, indicando su monto en forma desglosada

Al pago de lo adeudado por este concepto, se aplicarán las mismas normas que rigen para los gastos comunes.

Sobre la contratación y renovación de seguros

Será el reglamento de la ley quien fije los procedimientos para la contratación, renovación y el término del seguro colectivo, y las normas que dicte la Comisión para el Mercado Financiero.

La contratación del referido seguro es válida para inmuebles no destinados a vivienda, a menos que se establezca lo contrario en su reglamento interno.

Condominios de viviendas sociales

Para los condominios de viviendas sociales regirá una cobertura para riesgo de incendio basada en normas especiales y excepciones que veremos en el reglamento de la ley, y se indica que no tendrán una carga excesiva para los copropietarios.

La ley dice que lo anterior no perjudica que tales condominios puedan postular y acceder a recursos públicos (ver artículo 68), para realizar reparaciones por daños producto de un incendio o catástrofe.

¿Puede un copropietario eximirse de pagar un seguro colectivo?

En caso de que un copropietario alegase que ya tiene un seguro externo (por ejemplo en ocasión de una operación hipotecaria), no podrá eximirse de pagar el seguro colectivo del condominio

Lo que sí puede es renunciar a las opciones que el seguro del condominio contempla para cubrir los daños que sufra su respectiva unidad.

¿Qué destino se permite al pago de indemnizaciones?

Las indemnizaciones que genere un seguro producto de un siniestro sólo pueden destinarse a las reparaciones del bien asegurado. Y no podrán ser destinadas al pago de por ejemplo el saldo insoluto en favor de un acreedor hipotecario.

Plan de emergencia actualizado

Todo condominio deberá contar con un Plan de Emergencia y Evacuación, actualizado anualmente. Copia de ellos será entregada a Carabineros y Bomberos.

Igualmente deberá mantenerse en el archivo de documentos del condominio un plano del mismo, con indicación de los grifos, sistemas de electricidad, agua potable, alcantarillado y calefacción, de seguridad contra incendio y cualquier otra información que sea necesario conocer para casos de emergencia.

Este plan de emergencia ante siniestros (como incendios, terremotos y semejantes), incluye medidas para tomar, antes, durante y después del siniestro, con especial énfasis en la evacuación durante incendios.

La confección de este plan será responsabilidad del Comité de Administración, que deberá someterlo a aprobación de una asamblea extraordinaria citada especialmente a ese efecto, dentro de los primeros tres meses de su nombramiento.

Seguro de Responsabilidad Civil para el administrador

Si bien el administrador de comunidades y condominios, así como los miembros del comité son las personas que llevan el peso de la gestión diaria, desde CCS extendemos la recomendación de contratar el seguro de Responsabilidad Civil.

El seguro de responsabilidad civil para administradores de copropiedades ayuda a cubrir los gastos de abogados y los posibles pagos de indemnizaciones que se establezcan en atención a un error u omisión en el actuar de los miembros de la administración de una copropiedad.

Y permite proteger el patrimonio de los miembros del comité de administración y administradores de la copropiedad, por reclamos presentados por terceros en su contra en su calidad de administrador de la copropiedad o miembro del comité administrativo.

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