Este es uno de los temas que más dolores de cabeza genera en las asambleas de copropietarios y reuniones de comité.
Es común escuchar: “¿Por qué el seguro es por un monto menor al que me costó el departamento?” o “¿Por qué la póliza no cubre el valor de venta?”.
Entender las diferencias entre monto asegurado, monto comercial y monto de reconstrucción de un edifico no es solo un ejercicio técnico; es una obligación para cualquier administrador que desee proteger el patrimonio de la comunidad.
Si estos conceptos se confunden, el riesgo de quedar desprotegido ante un siniestro es altísimo.
El Monto comercial vs. monto de reconstrucción
La primera gran confusión ocurre al comparar lo que vale un edificio en el mercado frente a lo que cuesta volver a levantarlo.
- Monto Comercial: es el precio de mercado, lo que un comprador está dispuesto a pagar. Incluye la plusvalía, la ubicación, la demanda y, lo más importante, el valor del terreno.
- Monto de Reconstrucción: es el costo neto de materiales, mano de obra, escombros y honorarios profesionales necesarios para edificar la estructura desde cero tras un siniestro total.
¿Por qué no se asegura el valor comercial? Simple: el terreno no se quema, no se lo lleva un terremoto ni desaparece. Si un edificio de 20 pisos colapsa, el pedazo de tierra en Ñuñoa o Las Condes sigue perteneciendo a la comunidad.
Por eso, el seguro solo debe cubrir la estructura física. Asegurar el valor comercial implicaría pagar una prima excesiva por un riesgo (perder el terreno) que no existe.
El monto asegurado y el peligro del Infraseguro
Aquí es donde entra el tercer concepto clave. El monto asegurado es la cifra que efectivamente aparece en la carátula de la póliza. Lo ideal es que el monto asegurado sea idéntico al monto de reconstrucción.
Sin embargo, en Chile es muy común que las comunidades mantengan montos asegurados desactualizados. La Ley 21.442 establece que el administrador es responsable de mantener los seguros de incendio vigentes y con coberturas adecuadas.
Si el monto aseguradoes inferior al costo real de reconstrucción (lo que conocemos como infraseguro), la compañía de seguros aplicará la “regla proporcional”.
Esto significa que, si aseguraste tu edificio por el 60% de lo que realmente cuesta reconstruirlo, la aseguradora solo pagará el 60% de cualquier daño, incluso si es un daño parcial pequeño.
Para un administrador, esto puede derivar en responsabilidades legales graves por negligencia en la protección de los bienes comunes.
¿Cómo determinar el valor correcto para tu comunidad?
Para evitar conflictos y asegurar una protección real, los administradores y comités deben alejarse de las estimaciones “al ojo” o de usar el avalúo fiscal como referencia (que suele estar muy por debajo de la realidad).
La recomendación técnica es realizar una tasación de seguro periódica. Este estudio determina el valor de reposición de la infraestructura, considerando los estándares actuales de construcción en Chile (UF/m²).
Además, es vital que la póliza incluya cláusulas de indexación para que el valor se ajuste según la inflación, especialmente tras las alzas de costos que hemos visto en el sector construcción en los últimos años.
En definitiva, conocer las diferencias entre monto asegurado, monto comercial y monto de reconstrucción permite que la comunidad pague lo justo y reciba lo necesario en el peor de los escenarios.
