Los primeros días de octubre se celebró el seminario “El costo oculto del infraseguro” organizado por Seguros CCS y el equipo de Renta Nacional para los administradores de edificios de Santiago.
Con charlas introductorias de Claudia Escobar, gerente comercial de Seguros CCS y de Andrés Valdivia, gerente técnico de Ramos Varios de Renta Nacional, el evento contó con la participación de destacados panelistas invitados, entre ellos Leonardo Momberg (Consistorial administradores), José Bocaz (Bocaz Gestión Inmobiliaria), Guillermo Fuenzalida, (Profetu Ltda), Rafael Escobar (Kastor), Evelyn Ferrer (McLarens), Ignacio Sanhueza y Carolina González (Renta Nacional), Felipe Alonso (Marchard), y Belén Rivero (Seguros CCS).
A partir de lo aprendido y conversado, compartimos contigo todo lo que necesitas saber para evitar el infraseguro en edificios y condominios.
Luego de la pandemia los valores de reconstrucción de propiedades inmobiliarias sufrieron incrementos a causa de la inflación. Eso obligó a revisar los montos asegurados de los bienes para evitar el infraseguro.
Corredoras como Seguros CCS han comunicado, por distintos canales, la importancia de contar con una cobertura adecuada.
Aún lo hacemos porque es una práctica indispensable.
¿Qué es el Infraseguro?
El infraseguro es uno de los errores más críticos en la administración de propiedades y la gestión de seguros para edificios y condominios en Chile.
Ocurre cuando el valor asegurado de un inmueble (la suma que se declara a la compañía de seguros) es inferior a su valor real de reconstrucción en el momento del siniestro.
Comprender y aplicar este concepto es parte fundamental del manual de administración de edificios. Asegúrate de:
1.- Revisar constantemente los montos asegurados
2. Dejar respaldo escrito de las advertencias sobre la necesidad de actualizar los montos asegurados
3. Recomendar a la comunidad la contratación de un seguro adicional contra sismos
¿Importa el valor del metro cuadrado?
El valor asegurado debe ser igual al valor de reconstruir hoy. Grábalo como un mantra y repítelo siempre al comité y a los inversionistas.
En este sentido, se pueden utilizar como guías las cifras del mercado que son conocidas y que puedes consultarle directo a tu corredor de seguros.
Hace 20 años era razonable asegurar un edificio en 20 UF por m², pero hoy la realidad es otra. Ese valor ha aumentado; hoy oscila entre 30 y 35 UF/m².
Imagina este escenario hipotético: tu edificio de 5.000 m² está asegurado a 20 UF/m². Es decir, el monto total asegurado es de 100.000 UF. Sin embargo, el costo real de reconstrucción —considerando materiales, mano de obra, normativas actualizadas, permisos y demolición— es de 35 UF/m², lo que eleva el valor real del edificio a 175.000 UF.
Esto implica que solo aseguraste el 57 % del valor real del inmueble.
Ahora bien, si ocurriera un siniestro —total o parcial— y los daños son tasados en, por ejemplo, 90.000 UF, la compañía podría cubrir solo el 57% de ese monto, es decir, 51.300 UF, y la comunidad tendría que cubrir el resto con recursos propios, lo que representa una carga financiera significativa.
Causas comunes del infraseguro
El riesgo de infraseguro es muy alto en Chile por varias razones que detallamos y que probablemente ya has detectado en tu experiencia como administrador o miembro del comité:
- Inflación y costos de reconstrucción: Los valores de la construcción (materiales, mano de obra) varían constantemente. Si la póliza no se actualiza anualmente, la suma asegurada queda rápidamente desfasada.
- Asegurar por valor comercial: Un error común es asegurar la propiedad por su valor de mercado o comercial (que incluye el terreno), en lugar de asegurar solo el valor de reconstrucción (que excluye el terreno). Esto confunde la suma asegurada necesaria.
- Ahorro de primas: Administradores y comités, buscando reducir los gastos comunes, a veces deciden bajar la suma asegurada para pagar una prima más económica. Esta aparente solución termina convirtiéndose en un riesgo financiero considerable.
La regla de oro del infraseguro
Cuando un edificio con infraseguro sufre un daño parcial, la compañía no paga el 100% del daño, sino que divide la pérdida entre el asegurador y el asegurado (la comunidad).
Para calcular la indemnización, se siguen estos pasos:
Evaluación posterior al siniestro: Al recibir el aviso, la compañía envía a un liquidador independiente para determinar dos valores clave:
- El monto real del daño que sufrió el edificio.
- El valor real de reconstrucción del edificio en ese momento.
Cálculo de la proporción: Si el liquidador comprueba que el valor asegurado en la póliza es menor al valor real de reconstrucción, se aplica la fórmula que reduce la indemnización:
Indemnización a pagar = daño sufrido x Valor asegurado
Valor real asegurado
Resultado para la comunidad: La diferencia entre el daño sufrido y la indemnización pagada (la porción del daño no cubierta) debe ser asumida por la comunidad de copropietarios.
Esto puede provocar un déficit financiero relevante que dificulte o incluso imposibilite las reparaciones.
¿Cómo prevenir el infraseguro en tu comunidad o edificio?
Antes de contratar el seguro con un valor adecuado, es fundamental tomar estas medidas preventivas.
Evita asegurar el valor comercial, que incluye el terreno, el cual no está expuesto a daños como incendios o derrumbes. Debes asegurar solo el costo que implicaría levantar la estructura de nuevo.
Solicita una tasación actualizada de la edificación construida, que determine el costo real de reconstrucción por metro cuadrado.
Nunca uses valores de pólizas anteriores sin revisarlos. Consulta a tu corredor para usar los parámetros de construcción actuales en Chile, que generalmente se expresan en UF/m².
La prevención comienza antes de firmar la póliza, asegurando que el monto declarado sea el adecuado.
El valor de reconstrucción no es solo ladrillo y cemento. Asegúrate de incluir estos costos que son necesarios tras un siniestro grave:
- Demolición y desescombro: Gastos de retirar los restos del edificio dañado.
- Gastos de arquitectos e ingenieros: Honorarios por el diseño y dirección de la reconstrucción.
- Permisos municipales: Costos asociados a la nueva permisología.
Si la comunidad ha realizado remodelaciones importantes en áreas comunes (cambio de ascensores, nuevos revestimientos, cierre de pasillos, etc.), estos costos deben sumarse al valor de reconstrucción.
¿Cómo mantener el valor actualizado del seguro?
El infraseguro aparece con el tiempo debido a la inflación en materiales de construcción, mano de obra, y otros factores. La gestión de actualizar debe ser anual.
Entre las prácticas más recomendables para evitar infraseguro después de contratar el seguro están las siguientes:
1. Cláusula de ajuste automático (Indexación)
Asegúrate de que tu póliza incluya una cláusula de indexación o ajuste automático.
- ¿Qué hace? Esta cláusula permite que el valor asegurado se ajuste automáticamente según un índice (generalmente la UF) o un porcentaje predefinido por la compañía de seguro, mitigando el efecto de la inflación entre una renovación y la siguiente.
- Aunque tengas esta cláusula, debes revisar el monto al momento de la renovación, ya que la inflación en los costos de construcción puede superar el ajuste automático.
2. Revisión anual y ajuste del valor asegurado
Cada año, antes de la renovación de la póliza, haz una revisión proactiva:
- Inflación en la construcción: consulta con tu corredor cuál ha sido el aumento real de los costos durante el último año.
- Ajuste manual: si la UF ha aumentado significativamente o se han realizado mejoras en el edificio, ajusta la suma asegurada para reflejar el valor real de reconstrucción. Recuerda: un pequeño aumento en la prima hoy puede evitar un gran desembolso en caso de siniestro.
3. Acompañamiento de un corredor especializado en seguros de edificios
Trabaja siempre con un corredor que tenga experiencia específica en seguros de edificios y condominios. Ellos conocen los valores de mercado de reconstrucción.
Al tomar estas medidas, transformas la contratación del seguro en una verdadera gestión continua del riesgo, protegiendo de manera efectiva el patrimonio de tu comunidad.
