¿Qué cambia al asegurar un edificio en la región del Biobío? Dos cosas, principalmente: la antigüedad de la construcción y el historial sísmico de la zona.
Ambos factores pesan más al cotizar y contratar un seguro de edificio en el Biobío que en otras regiones del país, y ambos pueden dejar fuera coberturas importantes si no se revisan con cuidado.
Este artículo repasa qué implica cada uno y qué conviene resolver antes de firmar una póliza.
La antigüedad de la edificación
En la región del Biobío, la edificación tiende a ser más antigua que en otras zonas del país. Eso no es un detalle menor para efectos de seguros: la antigüedad de un edificio incide directamente en las condiciones que una aseguradora está dispuesta a ofrecer, tanto para el seguro obligatorio de incendio como para los adicionales que un comité o administrador quiera contratar.
El problema real no es que un edificio antiguo se quede sin seguro (el seguro obligatorio de incendio se contrata igual). El problema es que, mientras más antigua es la estructura, más selectivas se vuelven las aseguradoras respecto a qué adicionales incluyen y bajo qué condiciones.
Esto puede traducirse en pólizas que cubren el mínimo exigido, pero que dejan fuera coberturas que la comunidad entendía que eran parte del paquete. Para un administrador que gestiona un edificio de varias décadas, esa diferencia suele notarse recién cuando ya ocurrió un siniestro y toca revisar qué cubría realmente la póliza vigente.
Avería de maquinaria
Uno de los adicionales que con más frecuencia queda fuera de las pólizas de edificios antiguos es la avería de maquinaria. Este adicional forma parte del producto Comunidades (no del seguro obligatorio de incendio) y cubre daños a equipos como ascensores, bombas de agua, calderas u otra maquinaria instalada en el edificio, cuando esos daños se producen por fallas mecánicas o eléctricas propias del equipo, no por un incendio o un sismo.
En edificios de más de 15 años, algunas aseguradoras restringen o directamente excluyen este adicional, dado el desgaste esperable de instalaciones y maquinaria de esa antigüedad.
El riesgo para el comité es que esta exclusión pase inadvertida si nadie la revisa en detalle al contratar o renovar la póliza, y que solo se descubra cuando un ascensor o una bomba falla y la comunidad debe asumir la reparación sin respaldo.
El historial sísmico del Biobío
La región del Biobío concentra parte del historial sísmico más relevante del país. El terremoto del 27 de febrero de 2010 tuvo en Concepción una de las zonas más golpeadas, y ese antecedente sigue siendo un punto de referencia obligado al dimensionar el riesgo sísmico de un edificio en la región, más allá del cumplimiento normativo vigente al momento de la construcción.
A esto se suma el riesgo de tsunami en algunas comunas costeras. Según SERNAGEOMIN y los planes de emergencia de Senapred, comunas como Talcahuano, Penco y Dichato (en la comuna de Tomé) están identificadas como zonas de evacuación bajo cota de inundación ante un eventual tsunami.
Cabe hacer una distinción importante: esta zonificación corresponde a criterios de protección civil y planes de evacuación, no necesariamente al mismo criterio que usa una aseguradora para tarifar un edificio.
Que una comuna esté en zona de riesgo de tsunami para efectos de evacuación no equivale automáticamente a una prima más alta; eso es algo que conviene confirmar caso a caso con la corredora y la aseguradora, no asumir.
Lo que sí es un hecho es que el adicional de sismo es, junto con la antigüedad de la edificación, uno de los puntos que más debería revisarse al contratar o renovar un seguro de edificio en el Biobío.
Por qué conviene trabajar con una corredora especializada
No todas las aseguradoras están dispuestas a asegurar edificios antiguos en las mismas condiciones. Algunas restringen adicionales, otras ajustan deducibles o simplemente ofrecen condiciones más limitadas cuando la construcción supera cierta antigüedad.
Trabajar con una corredora que conoce este mercado en detalle (como nosotros), mejora las probabilidades de conseguir una póliza que realmente cubra lo que la comunidad necesita, en lugar de descubrir los vacíos después de un siniestro.
Esta es también la razón por la que, en el Biobío en particular, la antigüedad del edificio y el historial sísmico de la zona deberían ser el punto de partida de cualquier cotización, y no un detalle que se revise al final.
Un edificio antiguo en el Biobío no es, por definición, un riesgo para asegurar. Es un edificio que necesita una póliza revisada con más detalle, particularmente en los adicionales que suelen darse por sentados. La diferencia entre una comunidad bien protegida y una que descubre un vacío de cobertura en medio de un siniestro está, casi siempre, en esa revisión previa.
En Seguros CCS podemos revisar contigo las condiciones de tu póliza actual o cotizar un seguro de edificio pensado para las condiciones específicas de la región del Biobío.
Preguntas frecuentes
¿Por qué algunos edificios antiguos quedan sin adicionales de maquinaria?
Porque algunas aseguradoras restringen o excluyen el adicional de avería de maquinaria en edificios de más de 15 años, dado el desgaste esperable de sus instalaciones. Si esta exclusión no se revisa al contratar o renovar la póliza, el comité puede descubrirla recién cuando un equipo falla.
¿El seguro obligatorio de incendio cubre averías de maquinaria?
No. La avería de maquinaria es un adicional dentro del producto Comunidades, distinto del seguro obligatorio de incendio para edificios y condominios en Chile. Debe contratarse de forma explícita.
¿Todas las comunas costeras del Biobío tienen el mismo riesgo de tsunami?
No de la misma forma. Según SERNAGEOMIN y Senapred, comunas como Talcahuano, Penco y Dichato (Tomé) están identificadas en planes de evacuación por riesgo de tsunami. Esta zonificación es de protección civil y no equivale automáticamente al criterio que usa una aseguradora para calcular una prima.
¿Es más caro asegurar un edificio antiguo en el Biobío?
Depende del edificio, su mantención y la aseguradora. Lo que sí cambia es la disponibilidad de ciertos adicionales y las condiciones ofrecidas, por eso conviene cotizar con una corredora especializada en comunidades antes de asumir un precio o una cobertura estándar.
¿Qué debería revisar primero un comité al renovar su seguro de edificio?
Dos puntos: si el adicional de sismo está vigente y bien dimensionado, y si los adicionales que la comunidad da por hecho (como avería de maquinaria) siguen incluidos en la póliza vigente, especialmente si el edificio supera los 15 años.
