En Chile, las lluvias intensas son un factor de riesgo constante para los edificios y condominios.
Si bien una póliza de seguro de la comunidad tranquiliza, surge una pregunta fundamental cuando ocurre un daño: ¿Qué sucede si este daño se debe a una falta de mantenimiento adecuado en el edificio?
Aquí es donde la Responsabilidad Civil entra en juego, poniendo bajo la lupa a administradores y comités de administración.
Cuando el mantenimiento falla
La Ley de Copropiedad Inmobiliaria (Ley 21.442) es clara: el administrador y el Comité de Administración son los encargados de la mantención, cuidado y gestión de los bienes comunes del condominio.
Esto incluye techumbres, canaletas, sistemas de desagüe, fachadas y todo aquello que, si está en mal estado, puede causar filtraciones, inundaciones o desprendimientos durante un temporal.
Cuando un daño por lluvia (por ejemplo, una inundación en un departamento del piso inferior o daños a un vehículo en el estacionamiento) se produce y se determina que la causa fue una omisión o negligencia en el mantenimiento preventivo —como canaletas tapadas, desagües rotos no reparados, o sellos de ventanas deteriorados ignorados—, la situación cambia drásticamente.
En este escenario, la responsabilidad ya no recae solo en la “fuerza mayor” de la lluvia, sino en la falta u omisión de quienes tenían el deber de cuidar el bien común.
Riesgos directos para administradores y comité
Las consecuencias de esta negligencia pueden ser graves y personalizadas:
1.- Responsabilidad civil de la comunidad: primero, la comunidad como entidad puede ser hallada responsable civilmente ante el copropietario afectado o un tercero.
Esto activa la póliza de Responsabilidad Civil de la Comunidad, aunque con una advertencia importante: si la aseguradora determina que el daño se debe a falta de mantenimiento, puede aplicar un coaseguro o incluso rechazar la cobertura si la póliza lo estipula claramente bajo “daños por falta de mantención”.
Esto dejaría a la comunidad con la obligación de indemnizar directamente.
2.- Responsabilidad civil personal del administrador y/o miembros del comité: Este es el riesgo más preocupante. Si se prueba que la falta de mantención fue una negligencia directa o un error grave en la gestión de sus funciones, un copropietario afectado podría demandar directamente al administrador o a los miembros del comité.
En este escenario, el patrimonio personal del administrador o del comité podría verse comprometido para cubrir los costos de los daños, las indemnizaciones y los gastos de defensa legal.
¿Qué seguros protegen esta responsabilidad?
Existen seguros específicos diseñados para mitigar estos riesgos:
Seguro de Responsabilidad Civil de la Comunidad: Esta póliza es la primera línea de defensa. Cubre los daños a terceros (incluidos copropietarios) causados por los bienes comunes.
Es crucial que la comunidad tenga esta póliza y que se asegure de que las cláusulas sobre mantenimiento no comprometan la cobertura ante una eventual negligencia.
Seguro de Responsabilidad Civil para Administradores y Directores: Este seguro es vital para proteger el patrimonio personal del administrador y de los miembros del comité.
Ampara los gastos de defensa legal y las indemnizaciones que deban pagar si son demandados por errores, omisiones o negligencias en el ejercicio de sus funciones. Es la protección directa para quienes asumen el rol de gestión en la comunidad.
Solo una gestión proactiva del mantenimiento y una cobertura adecuada te protegen de convertir una lluvia en un juicio.
¿Quieres evitar riesgos legales por lluvias y filtraciones? Escríbenos y recibe una asesoría gratuita con nuestros especialistas.
